Wenn eine Landesregierung mehr Engagement für den sozialen Wohnungsbau verspricht, dann begibt sie sich regelmäßig auf dünnes Eis. Bei allen Bekenntnissen und Ansagen in diese Richtung ist höchste Vorsicht geboten, denn man kann damit schnell einbrechen und versinken. Die rot-grüne Koalition in Niedersachsen hat in ihrem vor knapp einem Jahr beschlossenen Vertrag angekündigt: „Wir wollen perspektivisch die Schaffung von zusätzlich 100.000 Sozialwohnungen erreichen.“ Dann steht dort weiter, man wolle „im ersten Regierungsjahr eine gemeinnützige, nicht gewinnorientierte Landeswohnungsgesellschaft gründen“. Die Aufgabe solle „der Kauf, die Sanierung und die Schaffung von Wohnraum“ sein.
Einerseits ist das nun sehr klug gewesen von Rot-Grün, denn „perspektivisch“ enthält keine Jahreszahl. Das Ziel kann in fünf, in zehn oder erst in 20 Jahren erreicht werden, ohne Wortbruch begangen zu haben. Somit haben Stephan Weil, Olaf Lies, Julia Hamburg und Christian Meyer aus den Fehlern einer anderen Landesregierung gelernt. In Bayern, wo am Wochenende ein neuer Landtag gewählt worden ist, spielte das Schicksal der staatlichen Wohnungsgesellschaft „Bayern-Heim“ im Wahlkampf eine große Rolle. 2018, als „Bayern-Heim“ mit einer Kapitaleinlage des Landes in Höhe von 500 Millionen Euro gegründet worden war, versprach Ministerpräsident Markus Söder selbstbewusst, er wolle bis zum Jahr 2025 „10.000 neue Wohnungen“ schaffen, gemeint waren damit Wohnungen zu günstigen Mietpreisen. Zwar haben wir gerade erst 2023, es sind also noch zwei Jahre Zeit. Aber die Bilanz von „Bayern-Heim“ sieht nun nicht rosig aus. Im Bestand hat die landeseigene Gesellschaft 234 Wohnungen, etwa 800 befinden sich im Bau – und 3500 in der Planung. Der SPD-Spitzenkandidat für die bayerische Landtagswahl, Florian von Brunn, sagte im Wahlkampf: „Söders großspurige Ankündigungen haben sich als heiße Luft erwiesen.“ Wohlgemerkt: Söder hat 10.000 neue Wohnungen versprochen, die rot-grüne Koalition in Niedersachsen hingegen das Zehnfache dieser Menge, nämlich 100.000. Allein eine Zeitangabe fehlt in Hannover.
Bisher hüllen sich Sozialdemokraten und Grüne in Schweigen, was die konkreten Pläne angeht. Es heißt, man werde ein Konzept „im November“ vorstellen. Alles andere wäre auch problematisch, denn immerhin in diesem Punkt ist der Koalitionsvertrag eindeutig, er verlangt einen Plan schon „im ersten Regierungsjahr“ – und das endet am 9. November. Für die Gründung der „Landeswohnungsgesellschaft“ (LWG) werden im Etat für 2024 zunächst 100 Millionen Euro bereitgestellt. Das kann zum einen das erste Startkapital sein, zum anderen der Betrag, der für die Personalausstattung (Geschäftsführung und Management) fließen muss. Unwidersprochen von SPD und Grünen bleibt bisher die Interpretation der Opposition, dass die Reform der Landeshaushaltsordnung einen Weg zur weiteren Kapitalausstattung der LWG bieten kann. Im Dezember soll der Landtag beschließen, dass diejenigen Kredite, die das Land aufnimmt, um sie an Dritte als Kredite weiterzugeben, nicht auf die Schuldenbremse angerechnet werden. So wäre es dann vermutlich beispielsweise möglich, dass das Land 500 Millionen Euro für die LWG an Krediten aufnimmt, diese an die LWG weitergibt und die LWG damit marode Wohnungen aufkauft, saniert und als Sozialwohnungen vermietet. Allerdings ist es so, dass nach der wohl bevorstehenden Änderung der Landeshaushaltsordnung nur solche Kredite erlaubt sein werden, die „werthaltig“ sind. Mit anderen Worten: Die LWG muss dann in der Lage sein, die Kredite mit eigenen Einnahmen zurückzuzahlen. Dabei ist jedoch offen, über welchen Zeitraum die Rückzahlung geschehen soll. In jedem Fall dürfte dieser Punkt am Ende heftige Debatten im Landtag provozieren. Das nächste Problem könnte das EU-Recht sein, das Beihilfen des Staates für bestimmte Unternehmen (also auch Wohnungsgesellschaften) untersagt.
In Bayern hatte die Landesregierung von CSU und Freien Wählern noch versprochen, die Bindungsfrist für Sozialwohnungen zu verlängern – von 25 auf 30 Jahre. Das ist dann auch umgesetzt worden. Das Problem besteht auch in Niedersachsen, vor allem in den Ballungsräumen. In der Stadt Hannover etwa gibt es heute noch 15.000 Wohnungen mit Belegungsrechten, die also für sozial Bedürftige vergeben werden können. Jahr um Jahr hat sich diese Zahl verringert, noch vor 20 Jahren waren es 40.000 Wohnungen. Die LWG könnte nun die kommunalen Wohnungsgesellschaften (in Hannover Hanova und KSG) bei dem Versuch stützen, Belegungsrechte zu erwerben oder zu sichern. Außerdem wäre es möglich, dass die LWG mit den kommunalen Partnern als Erwerber agiert, wenn große Wohnungsunternehmen (beispielsweise Vonovia im Stadtteil Sahlkamp) Wohnungen im größeren Umfang veräußern wollen. Das Problem ist nur: Diese Wohnungen dürften dann sanierungsbedürftig sein, die Investitionskosten für die Sanierung lassen sich später deshalb kaum wieder wett machen, da die Mieten gedeckelt sein werden. Bei allen praktischen und finanziellen Schwierigkeiten herrscht bei den Befürwortern einer Landeswohnungsgesellschaft auch eine Vision vor: Die Stadt Wien beispielsweise, die seit Urzeiten sozialdemokratisch geprägt ist, verfügt über einen sehr hohen Anteil an staatlichen Wohnungen, die auch zu günstigen Mieten vergeben werden. Dieser Sachverhalt führt dazu, dass in der Stadt eine große Vielfalt besteht und sich auch ärmere Menschen eine Bleibe leisten können. Ein großer städtischer Immobilienbestand ermöglicht die Steuerung der Besiedlung, eine Vermeidung von Ghettos oder der so häufig beklagten Gentrifizierung. Das sei moderne Stadtentwicklungspolitik.
Das Beispiel Bayern zeigt aber auch: Wer zu große Erwartungen weckt, kann später von der nüchternen Realität eingeholt werden.
Viele städtische Politiker in Niedersachsen haben nun die Erwartung, die LWG würde sich im Sinne des „Wiener Modells“ vor allem um ihre Belange kümmern – also um die Schaffung von mehr günstigem Wohnraum in einer Kooperation der LWG mit den Städten Hannover, Braunschweig, Göttingen, Oldenburg, Osnabrück und Delmenhorst. Die jeweils beteiligten lokalen Sparkassen und Volksbanken wären mit im System. Inwieweit die LWG dann noch schlagkräftiger werden könnte, wenn man sie auch mit einer reformierten N-Bank verknüpft, wird wohl gegenwärtig noch in der Landesregierung geprüft. Eine andere Variante ist die enge Kooperation mit dem Verband der Wohnungswirtschaft, die als wahrscheinlich gelten dürfte. In jedem Fall ist aber auch für die N-Bank, die bisher vor allem Förderungen verteilt und weniger Darlehen vergibt, eine Reform angekündigt worden.
Das Beispiel Bayern zeigt aber auch: Wer den Mund zu voll nimmt und in der Wohnungsbaupolitik zu große Erwartungen weckt, der kann später von der nüchternen Realität eingeholt werden. Dass die Wohnungsbautätigkeit in Deutschland und auch in Niedersachsen derzeit stockt, hat mit den Marktmechanismen zu tun, mit den steigenden Zinsen, den hohen Handwerkerkosten, dem Fachkräftemangel und den explodierenden Baustoffpreisen. Eine Landesgesellschaft, so leistungsfähig sie auch ausgerichtet ist, kann sicher viel bewirken – diesen Rahmenbedingungen allerdings kann sie auch nicht ausweichen.
