„Wir werden weniger Menschen, wir brauchen aber mehr Wohnungen“: So fasst N-Bank-Chef Michael Kiesewetter die Kernaussage des neuen Wohnungsmarktberichts für Niedersachsen zusammen. Hintergrund ist die Überalterung der Gesellschaft, durch die das Land bis 2045 voraussichtlich 302.000 Einwohner verlieren wird. Trotzdem werden laut Prognose 218.000 neue Wohnungen vor allem im Geschosswohnungsbau benötigt, während 191.000 Wohnungen in zwanzig Jahren keine Bewohner mehr haben werden. „Überhänge entstehen vor allem in strukturschwachen Regionen“, berichtete Kiesewetter und nannte Harz, Heide und Küste als Schrumpfzonen. Das westliche Niedersachsen, das Hamburger Umland und die Großstädte dürften dagegen weiter wachsen. „Wir müssen einen regionalen Spagat überbrücken. Deswegen dürfen wir nicht nur ‘Bauen, Bauen, Bauen!’ sagen. Wir müssen bedarfsgerecht bauen“, betonte der N-Bank-Chef. Der Bedarf an Einfamilienhäusern gehe zurück, zugleich steige die Zahl der Einpersonenhaushalte. Gefragt seien daher künftig kleine Grundrisse, Barrierefreiheit und zentrumsnahe Lagen.
Die Mietkosten in Niedersachsen klettern laut Bericht kontinuierlich nach oben. In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten bei Neuvermietungen im Median von 6,15 auf 9 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Im Neubau lagen sie 2024 im Median sogar schon bei 11,22 Euro pro Quadratmeter. Die Kaufpreise für Immobilien sind zwar unter das Rekordniveau von 2021 gesunken, ziehen aber erneut an und liegen inzwischen 75 Prozent über dem Niveau von 2013. Die Analyse zeigt auch: Wer weniger als 1500 Euro monatlich verdient, zahlt häufig mehr als 40 Prozent seines Einkommens für die Miete. Im Durchschnitt sind es 28 Prozent. „Wir müssen Wohnungen für alle bezahlbar machen und verhindern, dass Wohnen ein Luxusgut wird“, warnte Kiesewetter. Für Wirtschafts- und Bauminister Grant Hendrik Tonne (SPD) steht fest: „Wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum in Niedersachsen. Das ist eine große soziale Frage, die wir lösen müssen.“
Um diese soziale Schieflage zu entschärfen, setzt das Land auf eine Kombination aus höherer Förderung, vereinfachten baurechtlichen Vorgaben und einem stärkeren Umbau des bestehenden Wohnraums. „Wir werden ab 2026 mehr als eine halbe Milliarde an Fördermitteln bereitstellen. So viel gab es noch nie“, kündigte Tonne an. Parallel dazu soll eine weitere Novelle der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) die Baukosten senken. Neben der ungünstigeren Finanzierung mit Zinssätzen von mittlerweile drei bis vier Prozent tragen vor allem die Bauwerkskosten, die sich in den vergangenen 25 Jahren verdoppelt haben, zur aktuellen Baukrise bei. Seit 2021 ist die Zahl der Baugenehmigungen um mehr als 50 Prozent gesunken, berichtete die N-Bank. „Das ist ein Absturz im Wohnungsneubau, den wir so noch nicht erlebt haben“, sagte Susanne Schmitt vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vdw). Ihr Lösungsansatz: „Wir müssen anders bauen und unsere Bestände auf vielfältigere Weise umnutzen.“ Die vdw-Mitgliedsunternehmen hätten im vergangenen Jahr zwar die Rekordsumme von 890 Millionen Euro in die Sanierung investiert, seien aber an der Belastungsgrenze angekommen. „Wir wollen weg von der Fokussierung auf Energieeffizienz und hin zu einer maßvollen Sanierung“, sagte Schmitt und betonte: „Auch in Wohnungen, in denen nicht jede bestehende Maximalvorschrift umgesetzt wurde, kann man sehr gut leben.“
Ein herber Rückschlag ist aus Sicht der sozialen Wohnungsbauunternehmen jedoch die Verzögerung der Reform der Wohnraumförderung in Niedersachsen. „Wir sind darüber sehr enttäuscht. Viele unserer Mitgliedsunternehmen haben fest mit der Umsetzung der Reform zum Jahresbeginn 2026 gerechnet. Zahlreiche Bauprojekte, die mit der neuen Förderung geplant worden sind, werden vorerst wieder in der Schublade verschwinden“, sagte Schmitt. Niedersachsen brauche „jetzt eine verlässliche Perspektive, damit bezahlbare Neubauprojekte realisiert werden können – nicht erst irgendwann“. Das Wirtschaftsministerium erklärt die Verzögerung damit, dass die Wohnraumförderung grundlegend neu strukturiert werden müsse. Die Programme sollen künftig übersichtlicher, stärker auf einzelne Zielgruppen zugeschnitten und einfacher zu handhaben sein. Dafür seien umfangreiche technische und administrative Vorarbeiten nötig, die einen Start erst im Sommer 2026 ermöglichten. Bis dahin will das Land sicherstellen, dass laufende Vorhaben verlässlich gefördert werden können. Deshalb werden die bestehenden Regeln kurzfristig verbessert – etwa durch Zuschläge zwischen 20 und 30 Cent pro Quadratmeter, bis zu 50 Cent im studentischen Wohnen, eine vereinfachte Regionalisierung und höhere zinslose Darlehen bis zu 100.000 Euro. Dadurch soll die bestehende Förderung durchgehend nutzbar bleiben. „Wir werden die bestehende Förderrichtlinie rückwirkend zum 1. Dezember anpassen. Es wird keine Lücken in Niedersachsen geben“, versicherte Tonne.
