Es ist eines der wichtigsten Vorhaben der rot-grünen Landesregierung. Doch der Start der zu 100 Prozent landeseigenen „Landeswohnungsgesellschaft“ (LWG) verlief dann etwas holpriger als geplant. Die Bestellung des Geschäftsführers zögerte sich heraus, nun aber soll es geschehen. Aus Regierungskreisen heißt es, die zunächst diskutierten Namen hätten dann doch nicht getragen – und man habe sich dann anders entschieden. Am 1. Mai soll nach Informationen des Politikjournals Rundblick die 54-jährige Sylva Viebach, studierte Hochbauingenieurin, die Geschäftsführung der LWG übernehmen.
Die LWG trägt den Namen „Wohnraum Niedersachsen GmbH.“ Viebach ist seit 2014 Geschäftsführerin der Liemak Immobilien-GmbH und seit 2019 der AHK-Grundbesitzgesellschaft, zweier Einrichtungen der Klosterkammer Hannover. Bisher gibt es einen Interimsgeschäftsführer der LWG, er heißt Uwe Meier und arbeitet im Finanzministerium.
Die LWG soll für die bereitgestellten 100 Millionen Euro zunächst 1600 Wohnungen errichten, davon sind 1450 als Neubauten vorgesehen. Nach den Wunschvorstellungen von Bauminister Olaf Lies sollen jedes Jahr weitere 100 Millionen Euro im Landeshaushalt hinzukommen – das ist frisches Geld, das dann in Wohnungsneubauten umgesetzt werden kann. Ob das aber angesichts der Haushaltslage möglich erscheint, wird sich in jedem Jahr neu zeigen. Das eine große Problem der LWG lautet, dass die Sichtbarkeit der Erfolge sich hinauszögert, denn frühestens 2025 werden die ersten Neubauvorhaben fertig sein, zur nächsten Landtagswahl dürfte damit ein prächtiges Ergebnis noch nicht zu zeigen sein.
Das andere Problem ist ein rechtliches. Vor allem auf Paragraph 65 der Landeshaushaltsordnung nimmt das Bezug: Diese Vorschrift besagt, dass das Land sich an privatrechtlichen Gesellschaften (wie die LWG eine ist) nur unter bestimmten Bedingungen beteiligen soll. Die eine Bedingung ist, dass „ein wichtiges Interesse des Landes vorliegt“ und sich der angestrebte Zweck „nicht besser und wirtschaftlicher auf andere Weise erreichen lässt“. Außerdem soll, das ist ein weiteres Kriterium, „die Einzahlungsverpflichtung des Landes auf einen bestimmten Betrag begrenzt“ sein. Dies sind zwar Soll-Vorgaben, doch sie sind gekoppelt an eine Zustimmungspflicht des Finanzministeriums zur Entscheidung über die Landesgesellschaft. Ein Verstoß gegen eine Soll-Vorgabe wäre wohl möglich, gleichwohl rechtlich problematisch.
Die interessante Frage ist nun, wie der Zweck der LWG definiert wird. Allein der „soziale Wohnungsbau“ kann es kaum sein, denn dieser ließe sich auch von privaten Bauträgern erledigen – wenn die staatlichen Förderbedingungen, die für alle gelten, angewendet werden. Auf Nachfragen erklärt das Wirtschaftsministerium, der LWG-Zweck sei „der Erwerb, der Kauf und die Entwicklung eigenen Grundbesitzes“ mit dem Ziel, „bedarfsorientiert Wohnraum im Land Niedersachsen bereitzustellen“. Offenbar wird hier also großer Wert auf die Bedarfsorientierung gelegt, die man glaubt mit staatlicher Steuerung besser erreichen zu können.
Eine andere rechtliche Hürde betrifft die Kreditfähigkeit der LWG. Sie darf aus eigener Hoheit Darlehen aufnehmen. Nun kommt es aber hier sehr stark auf die Zahlen an, denn es muss sichergestellt sein, dass die LWG aus eigenen Erträgen die Zinsen aufbringen kann – und dazu nicht Zuweisungen des Landes oder vom Land verbürgte Kredite nutzen darf. Das heißt, dass die LWG zunächst ein gewisses Vermögen angehäuft und ausreichend Wohnungen mit eigenen Mieteinnahmen im Portfolio haben muss, bevor sie dafür eigene Kredite aufnehmen kann. In der derzeitigen Startphase, in der alle Tätigkeiten auf den 100-Millionen-Zuweisungen des Landes beruhen, ist das noch zu früh, eigene Erträge liegen noch nicht vor.
Ebenfalls ist wichtig, dass die LWG nicht in die roten Zahlen rutscht und damit doch wieder abhängig wird von den Zuweisungen des Landes – denn dann wäre jede Kreditaufnahme wohl ein Verstoß gegen die Regeln der Schuldenbremse. Nach Mitteilung des Wirtschaftsministeriums ist bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit der LWG ein „exemplarischer Portfolioaufbau simuliert“ worden. Dort ist die LWG mit einem Investitionsbedarf von 428 Millionen Euro über sechs Jahre angegeben worden. Darunter sind 98 Millionen Euro Eigenkapital, 240 Millionen Euro Förderkredite der Wohnungsbauförderung und „90 Millionen Euro marktübliche Kredite“. Diese 90 Millionen Euro, die rechtlich kritisch werden könnten, sind offenbar bisher nur in diesem Szenario vorgesehen, aber noch nicht kurzfristig angestrebt.
