Wenn über die Krise auf dem Wohnungsmarkt gesprochen wird, fällt meist sofort das Argument: In Deutschland wird zu wenig neu gebaut. Doch Prof. Harald Simons vom Analyseinstitut Empirica widerspricht. „Dass wir zu wenig gebaut haben, kann nicht die zentrale Ursache für die Probleme sein, die wir jetzt haben.“ Beim Neujahrsauftakt des Verbands der Wohnungswirtschaft (vdw) in Hannover stellte der Wohnungsmarktexperte einen anderen Erklärungsansatz für die vermeintliche „Wohnungsknappheit aus dem Nichts“ vor. In der Bundesrepublik sei zwischen 2011 und 2024 in der Tendenz genug gebaut worden. Mit insgesamt 3,13 Millionen neuen Wohnungen sei der Bevölkerungszuwachs mehr als ausgeglichen worden. Rechnerisch verfüge Deutschland heute über 524 Wohnungen je 1000 Einwohner, 2011 waren es noch 506. „Wir haben einmal das komplette Bundesland Hessen dazugebaut“, sagte Simons – und fragte: „Wenn die Zahl der Wohnungen stärker gestiegen ist als die der Haushalte, warum hat sich der Wohnungsmarkt dann nicht entspannt?“

Dem Hochschulprofessor aus Leipzig zufolge entsteht das Problem erst dadurch, dass im Wohnungsmarkt kaum noch Bewegung stattfindet. Grund dafür sei vor allem die wachsende Lücke zwischen günstigen Altverträgen und deutlich höheren Quadratmeterpreisen bei einer Neuvermietung. Am Beispiel Köln, wo seit 2011 viel gebaut wurde, die Einwohnerzahl aber stagnierte, machte der Mikroökonom diesen Effekt deutlich: Während neue Mietverträge dort im Schnitt fast 13 Euro pro Quadratmeter kosten, wird die Hälfte des Wohnungsbestands noch für sechs oder acht Euro vermietet. „Das sind doch Wohnungen, die kommen nie wieder auf den Markt“, sagte Simons überspitzt und sprach von „Wohnungshortung“. Wie stark dieser Anreiz wirkt, zeigte er mit einer Modellrechnung: Bei einer Bestandsmiete von 6,90 Euro, 70 Quadratmetern Wohnfläche und einer angenommenen "Restlaufzeit" von zwölf Jahren ergebe sich ein wirtschaftlicher Vorteil von rund 33.000 Euro gegenüber einer heutigen Neuvermietung bei 9,57 Euro pro Quadratmeter. „In dem Moment, in dem ich den Mietvertrag kündige, zerreiße ich ein Wertpapier.“ In Städten wie München hätten besonders alte Verträge deshalb teils sogar einen Wert von mehreren Hunderttausend Euro.

Während immer weniger Wohnungen tatsächlich auf den Markt kommen, wächst zugleich die Zahl der Wohnungssuchenden. Umzugswünsche verschwinden nicht, sie werden nur aufgeschoben. „Es gibt ziemlich viele Gründe, warum man umziehen will“, sagte Simons. Der typische Deutsche durchlaufe im Leben rund fünf Situationen, in denen ein Wohnungswechsel naheliegt. „Da haben wir uns noch nicht getrennt und noch keinen Job verloren.“ In einem entspannten Wohnungsmarkt sei das kein Problem: Die einen ziehen aus, die anderen ziehen ein. Doch sobald Wohnungshortung einsetzt, finden immer weniger Menschen die Wohnung, die sie eigentlich wollten, und suchen immer weiter. „Das sind vielleicht jedes Jahr nur zehn Prozent. Das Problem ist aber: Das kumuliert sich.“ Für Köln rechnete Simons diese aufgestaute Nachfrage zusammen – mit einem klaren Ergebnis: „Es laufen 100.000 Haushalte in Köln rum und suchen eine Wohnung.“

Neubau ist laut Simons zwar ein zentraler Hebel, um das Problem zu lösen. „Jede Neubauwohnung setzt eine Umzugskette in Gang. Das führt dazu, dass mehr als ein Haushalt die richtige Nachfrage findet und damit die nicht realisierte Nachfrage um mehr als eins sinkt“, sagte er. Doch für den Empirica-Vorstand ist auch klar: "Nur mit Neubau allein, kommen wir nicht raus aus der Situation. Wir brauchen mehr Fluktuation. Wenn alle da bleiben, wo wir sind und nicht die Wohnung an die veränderten Lebensbedingungen anpassen, werden wir immer alle auf der Suche sein. Das ist ist wie die Reise nach Jerusalem, nur mit der Situation, dass keiner aufsteht." Der Volkswirt verglich die Lage auf dem Wohnungsmarkt mit der Toilettenpapier-Krise während der Corona-Pandemie. "Dort hat die Sorge vor Knappheit zu einer Knappheit geführt." Politische Handlungsempfehlungen wollte Simons zwar nicht geben, dafür gab er aber einen Zielzustand vor: „Die Menschen müssen sich darauf verlassen können: Wenn ich umziehen will, dann finde ich eine passende Wohnung. Erst dann kommen wir aus der Krise heraus."