Niedersachsens Immobilienmarkt gewinnt nach der Zinswende wieder an Fahrt: Zwischen Harz und Küste wechselten 2025 insgesamt 94.600 Immobilien ihren Besitzer, dabei kam ein Geldumsatz von 25 Milliarden Euro zusammen – 3,6 Milliarden Euro mehr als im Vorjahr. „Absolut gesehen ist das der höchste je gemessene Zuwachs innerhalb eines Jahres“, sagte Innenministerin Daniela Behrens (SPD) bei der Vorstellung der Landesgrundstücksmarktdaten am Montag. Auch relativ sei es „das größte Plus seit 2011“. Nach den Einbrüchen infolge der sprunghaft gestiegenen Baufinanzierungskosten zeigt sich der Markt wieder stabil, die Zahl der Kaufverträge ist spürbar gestiegen – insbesondere bei Eigentumswohnungen und im Geschosswohnungsbau. Aus Sicht der Innenministerin sind das Signale, die Mut machen. „Der Aufwärtstrend ist deutlich erkennbar“, sagte Behrens und sieht eine positivere Stimmung im Land. „Derjenige, der kauft, hat ein Zukunftsvertrauen.“
Doch hinter dem Marktaufschwung steht die Frage: Wer kann sich das noch leisten? Bestandsimmobilien werden teurer. Wer 2025 in Niedersachsen ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus kaufte, zahlte durchschnittlich 270.000 Euro. Im Vorjahr waren es noch 255.000 Euro. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften kletterten die Durchschnittspreise von 235.000 auf 250.000 Euro. „Es lohnt sich, in den ländlichen Raum zu gehen“, lautet der Tipp der Innenministerin. Abseits der Ballungsgebiete gibt es zumindest auf dem Papier noch viele Regionen mit einem vergleichsweise niedrigen Preisniveau. Der Zustand und Sanierungsbedarf der Häuser wird im Landesgrundstücksbericht allerdings nicht erfasst. Mit Sicherheit kann Andreas Teuber, Vorsitzender des Oberen Gutachterausschusses, jedoch eines sagen: „Auch in Finanzkrisen sehen wir keinen Trend hin zu Objekten mit kompakteren Flächen.“ Große Wohnimmobilien gehen also weiter – unabhängig von der Zinslage.
Die Preise für Neubauwohnungen erreichen nicht nur in Großstädten wie Braunschweig, Göttingen, Oldenburg und Osnabrück neue Rekordwerte. Landesweit steigt der Durchschnittspreis für eine frisch gebaute Eigentumswohnung von 3980 auf 4150 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter bleibt die Insel Langeoog mit 11.500 Euro, an Land übernimmt Cuxhaven mit 6950 Euro den Spitzenplatz und löst damit Hannover ab. In der Landeshauptstadt haben die Neubaupreise ihren Höchststand offenbar überschritten, verharren mit 6710 Euro pro Quadratmeter jedoch auf einem für viele Haushalte schwer erreichbaren Niveau. „Die Bedeutung von Bauland sinkt“, analysierte Teuber. In den 1990er Jahren seien noch ähnlich viele Bauplätze wie Eigenheime verkauft worden. Danach verlor der klassische Bauplatz schrittweise an Gewicht – zunächst im Vorfeld der Finanzkrise 2008, dann erneut nach der Zinswende 2021. „Heute handelt es sich nur noch in jedem fünften Fall um einen Bauplatz“, so Teuber. Besonders stark fiel der jüngste Rückgang im Weserbergland und in Südniedersachsen aus. Landesweit trotzten nur fünf Kommunen dieser Entwicklung: die Grafschaft Bentheim, der Landkreis Vechta sowie die Städte Emden, Oldenburg und Wolfsburg.
Was der Bericht nicht verrät, ist mindestens ebenso interessant wie das, was er zeigt. Er erfasst Preise, Flächen und Transaktionen – aber keine Käuferstruktur. Wer finanziert diese 25 Milliarden Euro? Private Eigennutzer, Kapitalanleger oder institutionelle Investoren? „Das ist eine Frage, die man genauer beleuchten muss“, räumt auch Chefgutachter Teuber ein. Er kann sich vorstellen, künftig stärker mit einem Erschwinglichkeitsindex zu arbeiten, der Kaufpreise ins Verhältnis zu Einkommen setzt. Erst dann würde sichtbar, für wie viele Haushalte Wohneigentum realistisch finanzierbar ist – oder ob sich Eigentum weiter auf bestimmte Gruppen konzentriert.
Einen unmittelbaren politischen Handlungsauftrag leitet die Landesregierung aus der Gutachterstudie bislang nicht ab. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer für das erste selbst genutzte Eigenheim, wie immer wieder zur Belebung des Wohnungsmarkts gefordert wird, hält Innenministerin Behrens zumindest als Einzelmaßnahme für wenig zielführend. „Das ist am Ende des Tages nicht das Problem, um ein Gesamtprojekt zu finanzieren“, sagte sie. Für weitergehende Lösungsansätze zur Baukrise verwies sie auf das Finanz- und das Wirtschaftsministerium.
